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買美國房子,必須知道的房地產(chǎn)稅收體制

2018/12/04    來源:http://www.lagrossebite.com    編輯:Administrator

  一、美國房地產(chǎn)稅制概況

  美國對(duì)土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅,又稱不動(dòng)產(chǎn)稅,歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下,稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例(各州規(guī)定不一,從20%-100%不等)。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收,各州和 地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同,大約平均1-3%。由于財(cái)產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密,因此多由地方政府征收,除馬里蘭州去年將征稅權(quán)上收到政府之外,其它49個(gè)州都是歸地方政府征收。目前財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源,同時(shí)也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段,大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入,僅就地方政府自身的收入來看,大約占近一半。

  其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈(zèng)與以及所得,分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下。一是交易稅,稅率約為2%,房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。二是所得稅,其中個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,最低稅率為15%,最高稅率為39.9%,房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅;資本利得稅,依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收的;公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅,稅率分15%、25%、34%、35%四檔,稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。三是遺產(chǎn)贈(zèng)與稅,房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)與時(shí)才征收,規(guī)定超過價(jià)值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈(zèng)送價(jià)值超過100萬美元的物品才征稅。由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格不高,舊房經(jīng)過折舊價(jià)值更低,因而實(shí)際上很少征收。

  此外還有少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目,如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,數(shù)額很小。

  為了保證不動(dòng)產(chǎn)稅的足額征收,各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量專業(yè)人員,這些人員專門從事各類房地產(chǎn)的估價(jià)工作。其評(píng)估的辦法主要有:一是資本還原法。即以房地產(chǎn)的預(yù)期收入(如租金收入)為基礎(chǔ)的貼現(xiàn)現(xiàn)值的評(píng)估方法;二是公平市場價(jià)格法。即以房地產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為評(píng)估價(jià);三是重置成本評(píng)估法。對(duì)個(gè)人住房僅采取第二種辦法。如果業(yè)主對(duì)估價(jià)有異議,可以分級(jí)上訴:首先是地方政府的估價(jià)辦公室;其次是州的仲裁委員會(huì);最后是聯(lián)邦的稅務(wù)法院。

  在征收管理方面,地方稅務(wù)部門有一些有效的管理辦法。如巴爾的摩市規(guī)定,從每年的7月開始征稅,并規(guī)定最后的繳稅日,提前上繳的可獲適當(dāng)減免(0.5%-1%);逾期繳稅的要罰款;超過規(guī)定時(shí)間不繳稅的,由稅務(wù)部門沒收房地產(chǎn),進(jìn)行拍賣,過去已有一萬多處房地產(chǎn)被拍賣。

  二、美國運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)發(fā)展的主要措施

  為了促進(jìn)住宅市場的發(fā)展,讓更多的人擁有自己的住宅。美國在購買、建造和租售住宅實(shí)行了許多稅收鼓勵(lì)政策,并針對(duì)低收入者的實(shí)際困難采取了更加優(yōu)惠的措施。

  1、對(duì)利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。這也是最大的一項(xiàng)稅收減免措施,1999年約減少稅收530億美元。由于在1986年以前,稅法規(guī)定所有抵押貸款的利息支出都可以減免,而這以后只允許住房抵押貸款可以減免,因而相對(duì)于購買其它的耐用消費(fèi)品而言,人們更傾向于購買、建造和大修住房。

  2、對(duì)各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債利息不征收投資者的個(gè)人所得稅,使得這些債券可以較低的利率發(fā)行,從而降低了居民特別是中低收入者購房的資金成本。1995年,各州共發(fā)行了58億抵押債券。對(duì)使用這類資金的房主規(guī)定的條件是:第一次購買房屋的人;收入低于或等于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)115%的人;購房的房價(jià)低于或等于當(dāng)?shù)胤績r(jià)中位數(shù)90%;在環(huán)境不好的地區(qū)購房,收入和房價(jià)的限制可以放寬。

  3、對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免州稅、財(cái)產(chǎn)稅等。1998年修正的稅法規(guī)定,擁有自己住房的業(yè)主,可在上繳個(gè)人所得稅時(shí)作稅前收入扣除,按照規(guī)定每人可扣除收入2750美元,如果是4口之家,稅前則可扣除收入11000美元。除此之外,還有以下兩種稅前扣除供選擇:一是按規(guī)定可扣除收入最多達(dá)7200美元;二是分項(xiàng)申報(bào)扣除,內(nèi)容包括州稅、捐贈(zèng)、住房抵押貸款利息和已上繳的財(cái)產(chǎn)稅,對(duì)富人而言,第二種方法更為有利。由于這一政策對(duì)購房者有利,而租房卻得不到相應(yīng)的優(yōu)惠,因而客觀上起到鼓勵(lì)個(gè)人擁有自己住房的作用。

  4、對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。在1981年,出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常經(jīng)營開支、州稅、地方財(cái)產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息,而且可在15年內(nèi)對(duì)房屋加速提取折舊,抵銷出租獲得的收入,有時(shí)折舊甚至超出了出租收入,從而降低了個(gè)人所得稅的稅前收入。為了改變出租收入稅收豁免過多的狀況,在1986年,稅法進(jìn)行了修改,將折舊從15年延長到27.5年,并且把加速折舊改為直線折舊。同時(shí)規(guī)定房屋出租的收入和各項(xiàng)損耗不再與個(gè)人所得稅的其他稅前收入合并計(jì)算,而是單獨(dú)列入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行征稅,如出租出現(xiàn)虧損,可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一年抵扣。

  5、對(duì)出售自用住房(又稱主住宅)收益的所得稅收豁免。按照現(xiàn)行的稅法,一套自己住滿2年以上的住宅出售,如是單身,其與購入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元,就可免稅;如是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬美元,也可免稅。事實(shí)上,由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格一直比較平穩(wěn),出售房屋的差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎是免去所得稅的。

  6、對(duì)低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。為了使低收入者能買得起和租得起房子,國會(huì)在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣,近年來的稅收抵扣比例大約為8.6%。需要購房的低收入者向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書(每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配),擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣,從而提高了歸還貸款的能力,并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款,在一定程度上緩解了低收入者購房的困難。

  根據(jù)這項(xiàng)法令,對(duì)為低收入者開發(fā)租用房屋的私人公司實(shí)行稅收抵扣,即投資者建造合格的低收入住房,可以在10年內(nèi)每年享受聯(lián)邦所得稅的抵扣。從1987年到1996年,大約建造了60萬套低收入住房,這些住房的租價(jià)大致低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)40%-60%,使得更多的低收入者能夠租得起住房。

  總的來看,美國住房的稅收優(yōu)惠政策主要是集中在個(gè)人所得稅的減免或抵扣政策中,這與美國的稅制是相對(duì)應(yīng)的。由于美國是以直接稅為主的國家,個(gè)人所得稅占全部財(cái)政收入的40%以上,而且稅率較高,因此運(yùn)用個(gè)人所得稅的杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)的作用也就容易見效。

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